：势，继续扩展公司“大物业”地图；增值服务转型初见成效，对客途径及流量逐渐打通，各业态的多元化增值服务有望继续浸透。综上咱们保持“引荐”评级。危险提示：收并购竞赛加重，优质标的估值愈高，公司收并购拓宽进展没有抵达预期；部分笔直化增值服务毛利率较低，归入整合第三方项目需投入很多本钱，盈余才能有下滑。”

　　1.出资关键事项：公司发布2020年年报，全年完成盈余收入80.4亿元，同比增加34.7%；归母净赢利6.7亿元，同比增加37.3%。

　　3.安全观念：营收规划再上台阶，毛利率小幅下滑：公司2020年完成总营收80.4亿元，同比增加34.7%，归母净赢利6.7亿元，同比增加37.3%，营收赢利均完成稳健增加。

　　5.毛利率呈现小幅下滑，同比下降1.6个百分点，分事务板块看，社区增值服务毛利率下降较多，同比下降10.4个百分点，主要因疫情导致的部分入户式增值服务事务展开受限及美居、社区零售等低毛利事务收入占比提高所造成的。

　　6.跟着增值服务生态圈的逐渐老练，公司数字化、精细化管理系统实践运转，有望某些特定的程度对冲毛利率下滑。

　　7.市场化拓宽比重继续提高，央企布景助力低本钱高质量扩张：公司2020年第三方拓宽在管面积占比已挨近6成；第三方项目物业管理收入13亿元，同比增加88%，收入占比达26.4%，同比提高8.3个百分点。

　　8.公司外延拓宽以全委招投标为中心，一起也加强“央央协作”、“央地协作”，全年招投标签约项目355个，国资途径协作方超10家，以低本钱方法完成高质量扩张，亦为未来批量拓宽奠定根底。

　　9.多元业态偏重开展，聚集三大公服细分赛道：公司2020年非居业态在管面积占比为56%，同比提高4个百分点。

　　11.其间公司在公共服务范畴的服务优势逐渐扩展，深耕“乡镇+高校+轨道交通”三大中心业态，三大中心业态在公建业态中收入占比超60%，在管数量占比超50%，一起全方位晋级“5+4+3”公共服务产品系统，助力公司继续拓宽“大物业”地图，完成服务形式全国化仿制。

　　12.社区增值服务营收高增，笔直化转型成效可期：公司2020年社区增值服务营收17.5亿元，同比增加52%。

　　13.公司从空间、财物、日子3个维度，探究环绕业主需求的社区流量进口，聚集美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务4大笔直工业，打通对客途径。

　　14.其间2020年美居服务、社区零售服务营收已完成同比增加111%、223%。

　　15.跟着笔直工业及多元增值服务生态圈构建，客户流量及粘性培育老练，未来新式增值服务有望出现十亿级规划工业。

　　16.出资主张：受部分低毛利增值服务收入占比扩展，及公司归入整合第三方项目需在前期投入很多本钱，公司毛利率水平或低于此前预期，下调公司2021-2022年EPS至1.55元（原为1.72元）、1.96元（原为2.3元），当时股价对应PE分别为27倍、21.4倍。

　　17.公司背靠龙头房企保利地产，在管规划稳步增加；充沛掌握央企布景优势，继续扩展公司“大物业”地图；增值服务转型初见成效，对客途径及流量逐渐打通，各业态的多元化增值服务有望继续浸透。

　　19.危险提示：收并购竞赛加重，优质标的估值愈高，公司收并购拓宽进展没有抵达预期；部分笔直化增值服务毛利率较低，归入整合第三方项目需投入很多本钱，盈余才能有下滑危险；公共服务范畴盈余空间受限；人工本钱刚性上升，物业费市场化定价机制难以施行，存盘盈余才能边沿下降。

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