当地时间8日上午，日本前首相安倍晋三在奈良市街头发表演讲时遭枪击。作为日本重要的政治人物，安倍晋三遭枪击怎么样影响日本经济？他的安倍经济学又会给日本房地产留下了什么？

　　傅高义教授的于1979年出版的《日本第一：对美国的启示》曾经描绘了一个这样的“奇葩”现象：日本在上世纪八十年代全力发展房地产，房价一度高到令人匪夷所思的地步。当时日本光是东京都市圈的土地价值，就能买下整个美国！这是一个多么恐怖的价格。

　　这是80年代的日本，房地产疯狂扩张带来的资金流带动了日本各行各业的快速地发展，一片欣欣向荣的景象之下，基本上没有人怀疑，再有十年，日本的经济规模就会超过美国。

　　由于房地产过于繁荣，三分之一的日本人都直接或者间接的从事着和房地产相关的职业。这种经济发展形势十分可怕，但当时的日本政府依然乐观的认为，房地产依旧可以带动日本经济发展。

　　1990年的一天，日本股市大跌，拥有极高估值的日本房企更是首当其冲，估值一度跌到了不堪入目的地步。股市的不久就引发了连锁反应，由于日本人对经济发展形势的过于乐观，许多人的储蓄都投入的股市，大跌的股市迫使不少人开始变卖房产，用来摊平股票成本。曾经价值极高的房产在这种规模的抛售下，很快就成了白菜价。

　　在房地产泡沫破裂后，日本陷入了消失的三十年，在进入21世纪后，日本开始面对史无前例的低欲望和老龄化社会。因此，20世纪的经济政策已不再适用了。

　　直到2012年安倍晋三上任后，给当时日本“半死不活”的经济打了一针鸡血，这套政策被叫做“安倍经济学”。

　　所谓“安倍经济学”，是指安倍2012年12月第二次上台后提出的振兴经济的三方面主要措施，分别是大胆的金融政策、灵活的财政政策和刺激民间投资。后来又提出了孕育希望的强大经济、构筑梦想的育儿支援和安心的社会保障。

　　在这套政策之下，老百姓把钱存在日本的银行，不仅没有利息，还要交手续费，这么做，就是不希望钱在金融体系内空转，安倍要让企业有钱投资扩产，老百姓有钱消费。

　　经济复苏背景下，日本的劳动力市场出现明显好转，失业率持续走低同时国民收入呈持续不断的增加的态势。国民收入的增加带动了日本的住宅需求，住宅价格也随之回升，其中公寓楼的价格涨幅较大。

　　当然，在2013年9月东京奥运会申办的决定也进一步助推了日本房地产市场的继续上扬，东京市中心的公寓价格从2013年到2017年大幅上涨。

　　有统计显示，安倍内阁上台后，2013年起至2019年，日本住宅价格普涨，其中公寓价格累计上涨约50%。

　　除了住宅地产市场的繁荣，日本经济的恢复也带来了商业地产市场的景气度提升，零售、办公地产表现尤为强劲。日本赌牌开放，2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入为日本楼市的走强打了一针“强心剂”，日本重点城市办公楼的空置率显而易见地下降，办公楼租赁业的业况得到大幅改善。

　　从2015年左右开始，“它卖这么贵是不合理的”公寓房价暴跌论就在市场上增多了。到了2017年初，甚至有经济杂志公开预言当年的“房价将迅速暴跌”。

　　楼市的欣欣向荣同样吸引了来自海外的投资者们，在可期的收益率和较低的投资门槛诱惑下，他们将大把的金钱洒向了这里。

　　世邦魏理仕（CBRE）统计发现，日本2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元，占到整体交易额的约3成，成为主要买家。投资房产基金J-REIT的资金也有7成来自海外。

　　就在去年8约，香港地区的日本房产中介们筹划了一个高端旅游看房团，而且已经不是第一次。

　　这一个定价达到了12.8万港币（约合11万人民币）的高端旅行团在日本玩6天。期间的旅游项目包含一晚的直升机东京夜景游、米其林三星omakase精致日料，而且全程入住五星豪华酒店。

　　旅游度假以外，还有房产项目带看，比如高级奢华公寓、东京核心区的店铺、一整栋楼等，都是核心资产。

　　即便这样，这种旅行团的名额依旧“一票难求”。他们的逻辑非常直接，但是合理——日本的租售比达到了5%的水平，是国内的4-5倍。一套200万的房子，一年租金可以有10万，再加上房产本身的升值，简直是一个包赚不赔的生意。

　　当然并非人人都这么幸运。前不久，第一财经刊文《500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂》，报道了丰臣公司中国业主的遭遇：在国内多家知名中介机构的介绍下，北京、上海、广州等地的500余名投资者购买了丰臣公司的商业地产项目，但随后发现产权无法过户，当初承诺的投资收益也未完全兑现，数百万的投资完全打了水漂。

　　这种在宽松政策刺激下的房地产阳春能持续多久很难去预测，但是矛盾却在慢慢积累。

　　从2013年开始，日本的房地产泡沫就开始有了卷土重来的意思，房价上涨是一方面，毕竟年轻人买不起房子，可以租嘛，可尴尬的是，房租上涨的速度甚至超过了房价本身。

　　前外务大臣岸田文雄显然注意到“安倍经济学”的失败之处。因此他在2021年自民党总裁选举中将自己的重点就放在了提高普普通通的家庭收入上。

　　几乎同一时间，一份政府报告“适时”对外进行了公布，这份报告直指“安倍经济学”加剧了日本贫富差距，普通民众不仅未从经济发展中获益，反而资产缩水。

　　这份调查报告数据显示，2014年至2019年，“安倍经济学”带动股市和房地产市场大幅回升。但是，仅资产排名前10%的富裕家庭财富增加，普普通通的家庭资产缩水了3.5%。

　　除此之外，日本房地产的“泡沫”维持还在面临更严峻的问题，那就是可见减少的人口和购房需求。

　　不断减少的人口已造成了住房过剩，在东京有很多被遗弃的房屋。据MLIT的数据，美国目前估计有849万套空置住宅，占所有住宅的近14%，比10年前增加了24%以上。

　　《南华早报》(South China Morning Post)最近发表的一篇文章称，“人口减少、土地价值下跌、登记记录不完整、税收制度不适应当前形势，这一些因素综合在一起，导致约410万公顷土地的所有权不明确，这片土地的面积比台湾还大。”

　　政府也在试图阻止日本人口减少：比如2012年8月的《儿童和儿童保育支持法案》推动了儿童保育服务；2015年4月推出的儿童和育儿综合支持系统，推动了当地社区的早教、托儿和育儿支持服务。但更多年轻人用脚投票，拒绝继承祖父辈留下来的“负动产”。

　　2018年，日本国土交通省曾做过一个调查，调查对象是全日本5000名闲置土地所有人，面对闲置的土地，有47.4%的人表示“有时会感到（持有闲置土地）有负担”，而通过继承上一辈遗产的土地持有者中，有51.4%的人认为“有负担”。

　　在日本，房产继承并非是强制的，根据日本民法，房产所有者过世后，如果他没有配偶、子女，那么健在的父母、孙子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他们的后代都有继承权。

　　如果子女和孙辈都没有去办理继承手续，一个老房子经历几代人之后，房子的法定继承人就会多达几十甚至上百位。

　　这样的房产在日本被称为“所有者不明土地”。据所有人不明土地问题研究会估算，日本的所有者不明土地率高达20%。也就是说，日本有20%的土地居然无人认领。

　　据日本本地人士观察，日本年轻人对祖父辈位于偏远地区的房产和土地敬而远之，他们最喜欢的是“衣柜货币”，因为很多日本老年人不习惯去银行存款，也有的为了规避遗产税，喜欢把现金存放在家里的衣柜里。

　　年轻人嫌弃上一辈留下来的“负动产”，老年人当然知道，他们也尽力不把“负遗产”留给孩子。

　　在《朝日新闻》记者调查走访撰写的《负动产时代》一书中，有这样一个案例，1991年，在房价巅峰期，一位日本人花1300万日元买下了静冈县伊豆半岛一块300平米的丘陵。从这块地可以直接望见富士山，当时他的愿望很美好，等退休了盖一栋房子，在这里安度晚年。

　　后来别墅没有盖成。26年后的2017年，他以10万日元转手了这块地，仅为买价的1/130。同时，他还向中介缴纳了21万日元的手续费和广告费。也就是说，卖掉这块地的所得是-11万日元。

　　安倍在2020年9月辞职之后，接替安倍的是他的副手菅义伟。菅义伟的重点仍然是刺激疲弱的经济，并维护日本作为一个地区大国的地位。

　　2020年12月，在日本感染病例激增之际，菅义伟推出了另一项价值73.6万亿日元的经济刺激方案。然而，上任仅一年，菅义伟就因应对疫情的方式而辞职，让前外相岸田文雄接任。岸田文雄于2021年10月正式上任，他被视为比他的前任更自由。

　　虽然政策主张上岸田抨击了前任的刺激手段，但是等到自己真正上场，他毅然决然还是选了房地产。

　　房地产向来是最赚钱的行业之一，但是它只能救急，不能救穷。安倍晋三用房地产给自己近10年的政治生涯一个不错的交代，但是显然这不是日本经济经久不衰的一副良药。

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