国家统计局发布多个方面数据显示，2024年1月份，我国70个大中城市中商品房销售价格环比下降城市个数减少，商品房销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。在2024全国两会召开之际，房价调控与住房保障依然是公众关注的话题。“房住不炒”的政策如何精准把握，楼市前景怎么看？日前我们就相关话题专访了中国人民大学长江经济带研究院高级研究员戴稳胜。

　　中宏网记者：一月份楼市数据已发布。您怎么看楼市的走势和“房住不炒”政策的动向？

　　戴稳胜：房地产在中国经济当中有一个特殊的地位。实际上在整个世界绝大多数国家都是这样，房地产的涨跌跟经济高度相关。因为房地产是一个带动产业链特别长的行业，所以很重要。若干年前我就讲房子对于一个社会主义的国家来说，它一定要回归基本的“住”的功能。“房住不炒”也是对这样功能的确认。但是房子又有一个特点，它跟其他一般商品不一样，它有非常重的金融色彩。如果不通过有形的手去对它进行干预，它必然会按照金融的特点始终去追逐一个成本的洼地和获利最高的方向，然后就会引起房价的大起大落。起的时候经济一片欣欣向荣如烈火烹油；降的时候很可能一下降到把整个国民经济拉入到下坠的深渊。

　　世界上有两大发达国家都给我们演示过，一个2008年金融危机之前，美国房价蒸蒸日上，然后2007年爆发次贷危机，房价暴跌，跌掉30%，整个美国经济、美国金融基本面临崩溃，然后美国人通过手上掌握的国际货币地位、国家实力，把危机往外转移，引起席卷全球的2008金融危机。再看日本，日本上个世纪80年代的房价泡沫在90年代破灭，整个房价最深的时候跌去50%。给日本经济带来所谓“失去的10年”，一直到今天。今天很多人鼓吹日本股市欣欣向荣，2024年2月22日创近30年最高点位。但是它的股市这种欣欣向荣又有什么意义呢？它的整个经济去年居然掉到德国后边去了，而且不是因为德国经济往上涨它掉下去了，德国经济本身就往下跌了0.3%，然后日本经济还比它更差，在经济基本面这么差的时候，股市的发展代表它的经济好转了吗？压根儿不是。

　　跟美国、日本去做对比，美国房价跌30%引发次贷危机，引发金融危机；日本房价下跌，引发的是“失去的十年”。但是，中国实施“房住不炒”政策以来，我们的经济依然保持5%的增长。说明什么？说明我们中央按照此前会议精神讲叫“先立后破”，虽然单独从一个行业来说，比如新能源汽车、光伏产业等直接替代房地产难度比较大，但是通过多方努力，在房地产价格可控的情况下，我们的经济没有因房地产价格调控而失控，经济稳中趋进，这就是说“先立后破”不但是个政策导向，也是我们实际工作的一个成效。

　　从房地产价格本身来说，一月的数据，一方面有一些缓慢下滑，另外一方面，下滑速度以及下滑城市数都在收窄，体现了房价可控的局面。总体而言，我个人对中国房地产还是有信心的。信心表现在哪几个方面呢？价格下滑一方面可控，另外一方面价格的形成机制，我相信也逐步会由原来的投资炒作转变为真正的“房住不炒”了。“房住不炒”在2016年中央经济工作会议上被首次提出。央行行长前段时间在媒体上讲，还要坚持房住不炒政策，这个是完全正确的。现在由“房住不炒”逐步过渡到房地产价格新形成机制，重点挂钩刚需人群。而投资人群只能获得一般投资收益，同时，收益有可能有亏损。这就从另一方面代表着今后房地产投资，只能是一种正常的投资思路，不再是过去买到就是赚到，有些时候一年涨个50%甚至翻一倍，这样的情况永远都不有几率发生了。2023年政府工作报告等文件没有再出现“房住不炒”词汇，不是说中央精神发生了变化，而是客观的供给与需求发生了变化，供给与需求之间的关系发生了变化。供给端保持平稳，需求端投机者在逐步退出，慢慢的变少，而刚需者逐步占据主要地位，就使得我们的房地产价格逐步趋于泡沫被刺破。“房住不炒”、房子将主要发挥“住”的功能、以及以刚需者作为市场需求端主体，这三者是完全一致的，即，着眼于“住”，而让房子的金融属性色彩越来越淡化，大概导向是这样。

　　中宏网记者：过去房价暴涨，暴露了房市的危险。房住不炒政策出来之后，大家又有新的担心，就是房价持续下跌。结合近期的央行政策，您对此怎么看？

　　戴稳胜：对于房价，如果我们说“看得见的手”、我们政府不去进行适当管控，任由它自然下滑，一定会有超跌的状态，但是总体而言，我认为不会发生这种情况。房价的客观趋势，我认为会比较符合我在2005年前后就提出来的观念，既让普通居民收入上涨的速度逐步追上房价上涨的速度，什么概念？控制房价涨跌的程度，让我们的收入水平逐步追上它，形成整个市场上房价的决定机制由刚需者来决定，也就是由“住”的功能决定房子的价格。如果不控制，往下滑很正常，因为价格趋势都是这样，人们的心理健康状态叫买涨不买跌，一旦往下跌，大家就不买，大家不买的时候，手头持有房地产的人就会恐慌，往下砸盘，主要是二手房。“房住不炒”首先是不炒，这个过去已经基本做到了，使得整个市场上以房地产作为投资和投机的人的比例已经相对来说还是比较低甚至很低了。下一步就是要侧重“住”的功能。“住”的角度中央目前出台了若干的政策。一是去年8月份出台新的房地产政策的导向，基本精神就是借鉴新加坡的方式。新加坡城市毕竟很小，它差不多有80%相当于公租房，20%是商品房，这点完全学习照搬难度比较大，因为我们的祖国的规模比它大的太多了，所以我们大家可以借鉴它。我们去年8月出台的政策，房子分成两部分，一部分就是保障房，一部分就是商品房。保障房封闭运营，满足有需求的人们“住”的需求，但是不允许炒作；商品房，中央连续出台若干政策，2023年11月人民银行发布通知，要做好金融支持房地产市场平稳健康发展，二是在利率上，2023年2月20号刚刚出台非对称降息的政策，主要是房地产的贷款利率已经下降了。所以从金融端，中央是有明确的政策精神，我们要支持房地产稳步发展；保障房方面一是新开工项目建立保障房，二是拆迁建设用地的原有居民直接回住，也是一种保障房的方式，还有其它模式。比如设定一个底线，建议成立一个国家级公租房经营公司，国家直接出手把它买过来，作为保障房进行经营。对于维持房价的稳定，维持经济稳定都有好处，同时对于解决当地财政困境也是有好处。可以有一个公租房的经营机构，使得当地能有细水长流的长期收入，维系正常的运营和建设。

　　商品房方面，中央出台的政策也是放权给地方，现在已经有若干地方在进行探索，包括放松市县限售，限购等等。比如首套房以优惠价格贷款等等，其实是给一些改善性住房需求刚需者更宽松的政策。2022年5月9日，中国人民银行发布“2022年第一季度中国货币政策执行报告”。报告提到，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场健康发展和良性循环。因此，不必过于担心未来房产价格会无序下跌甚至暴跌。这是我对“房住不炒”以及价格下滑的底线的个人看法。

　　中宏网记者：我们正真看到恒大暴雷，包括很多房地产企业面临发展转型，在此过程中如何恢复房地产企业的信心依然很重要，您对此有什么看法和建议？

　　戴稳胜：我首先想对“看得见的手”的作用，作一个说明。这个“看得见的手”的作用，不是说去强硬的干涉，而是指适当运用市场经济的规律进行相对有效干预。任由市场规律发挥作用的结果，美国、日本已经给我们充分展示了，可能带来的后果就是大起大落，资本巨头通吃。相当于水往低处流的自然规律，自然规律没法改变，但是对水往低处流的规律的掌握，使得我们也可以利用这个规律修建堤坝，让河水按照期望的路径，黄河入海、长江入海，不至于为患于世。然后利用规律修建高坝来发电。市场规律没法改变，就像水往低处流没法改变。“看得见的手”，相当于修一座堤坝，不要让它去为祸乡村，当有暴跌趋势的时候，去进行托底。那么，中间正常波动，我们是不需要干预的，绝不能回到改革开放之前，以政府分房为主，那也会形成各种各样的问题毛病，这个亏吃得多了。

　　所以市场规律无法违背，但是能被认知和运用。房价有可能暴跌到百分之五十、六十。相当于河水快要往乡村冲的时候赶紧修个堤坝，比如对房价暴跌的一些地方，收储来作为保障房经营，实际就是修筑堤坝，使得市场还能够在可控范围内正常运营，使企业家看到未来有市场、能挣钱。第一房价不会真的跌到最后任由巨鳄去出手的情况；第二中国人口在这一个地区，中国改善需求的刚需在这一个地区，有这个需求就有市场，有这一个市场，企业家就有信心，当然指望像过去通过各种各样的手段获取超额利润、爆炸式的发展增长，像恒大高峰期间那么去发展，不可能，但是正常投资还是能的，又有“看得见的手”能够保障市场再差的时候不至于过差，那他凭什么没有信心呢？在这种时候过度唱衰中国的房地产经济，我认为才是一种没有远见的表现。

　　中宏网记者：2024年两会即将召开，您认为未来中国房产或者中国人的住房保障应该是如何的一个愿景？

　　戴稳胜：我认为房地产市场未来若干年可能相对会略有困难，至少在2027年之前对房地产经济面临的困难要有充分的估计。但是远大目标，“住”的角度，从市场格局来说，保障房、商品房两个轨道应该是并行的。保障房未来我相信占到一半以上应该是可以期望的。50%的居住面积是由保障房来提供，而且保障房不是过去公租房，或者是八九十年代的分房，至少平均一个人40平方肯定要有。未来的保障房，三口之家有个120㎡的房子，市场比例至少要占到50%。保障房的对象主要是当地有刚需的，工作水平、工作上的能力不足的困难人群；二是对当地产业、税收有贡献的这些人。第二，商品房至少要占30%-50%。我认为其实是改善性刚需的、投资性刚需的，然后才是纯粹买房子投资的人。市场上投资者比例过高，房地产价格大起大落很难避免。这是未来需求者的主要结构；供给者是那些有企业家精神，在房地产领域又有自己丰富经验的这些人，我相信他们不会退出房地产，目前可能会有一些阶段性困难，只要是合法经营、有一定实力坚持到底，一定会迎来比较好的光明前景。

　　对于中国的房地产，需求在那个地方，价格由需求和供给决定，需求端首先刚需跑不掉，投资性需求随着房地产逐步稳定下来也有很好的前景。对于一些既有房地产经营经验，又有企业家精神，愿意跟中国经济发展同呼吸共命运的企业家，也一定会对中国房地产经济抱有信心。