年房屋买卖政策有新改，那么关于小产权房买卖相应的政策也有所更新，作者觉得小产权房一直以来都没有正真获得我国法律的明确规定，进而在小产权房买卖上就有很多风险，笔者试着从以下几点谈一下小产权房买卖的需要注意的几点即风险防范。

　　作者觉得要想规避小产权房买卖风险，首先我们要明确什么是小产权房，结合我国司法现状以及各学者的观点，笔者认为所谓小产权房就是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。从2007年始“小产权房”就是不受法律保护的，在房屋登记中心也是不得确权发证的。在司法实践中，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的区别并非是有无房屋所有权，而是有无土地使用权。有学者对小产房的认为是：一、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。二、是按房屋再转让时要不要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。三、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。作者觉得上述三点中从发率的角度来讲只认可后两点因为第一种观点在法律上存有争议。

　　当我们了解了什么是小产权房后，我们得知实践中小产权房的买卖存在些许风险：

　　(一)监管缺位：乡产权房屋的开发建设没明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋的品质和房屋售后保修难以保证。

　　(二)政策风险：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果有关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既没办法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后若遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以没办法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　(三)法律上的约束力;“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不一样的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　(四)房产转让：“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　我们要想很好的去防范风险，首先就是要认识风险。所以结合上述笔者总结的风险，作者觉得我国首先要做到而第一步就是，制定一部属于小产权房的法律和法规，其它的风险才会尽可能的加以防范。