建于上世纪80、90年代的酒店，经过近30年运行，随着酒店竞争的日益加剧，原来酒店的市场定位、文化定位、功能布局、装修设施及设计环境等都很难满足市场的快速的提升。同时酒店入住客人的审美观一直在变化，客人生理、心理需求都在提高，原有酒店的配套设施和装修陈旧老化，且功能缺陷日益突现，已无法适应客人需要，这部分酒店亟待升级装潢改造，以提高酒店整体形象和竞争力。

  那么，怎样开展酒店项目装修改造或是新建一家酒店，这是一项很繁琐和复杂的工作。项目启动从立项开始，需要完成的内容（新建项目）包括如项目选址意见书、土地招拍挂、（装修改造项目）立项、土地规划许可证、招标、方案设计和总体设计、总体文件审查、施工图审图、建筑规划许可证、施工开工许可证、竣工验收、开业筹备等一系列工作。

  经历了几个项目后，总结了一些经验，特将这些工作归纳为报建篇、设计篇、施工篇、开业筹备篇。本篇为报建篇，为能清楚说明在项目实施过程中需要完成的各种事项，特制作了一张报建流程图，见下图。

  从图中理解好像有点难，但一个项目的开始往往会注入各种不定的因素，项目从立项开始，图中的每一步都要走完，首先是确定好立项。

  新建或装修改造项目，内部立项是开始的第一步，项目启动开始前要向集团或董事会提交立项报告。

  立项报告要确定投资建筑设计企业，一般酒店可能投资有多个股东，酒店管理是另外的管理公司，所以报告是由谁来编写一定要明确。单纯来讲私企要相对简单一点，不管属于那类型的酒店，立项报告由酒店（建设）方提出，报告标题为“酒店（新建）装修改造工程立项及投资概算的请示”。

  其中估算费用中应包含：工程管理费、公用工程配套费、工程施工费、设备费等4个子项内容。估算书要由投资监理单位予以确认，报告得到集团或董事会同意并予以批准。

  如属于装修项目在立项时就一定要分清楚，报告标题和内容编写不要加入改造内容或文字，这样在报政府部门审批时就能减少很多环节。

  在立项预算批复费用可控范围内对酒店新建或装修改造项目进行方案设计，这一步至关重要。一个成功的酒店改造方案在这里停留的时间相对来说比较长，需要搜集酒店经营方提出的各种不同意见，和设计师进行反复沟通。

  设计的具体方案可能有几个设计单位来完成，如果是由国外的设计工作室来完成设计方案，最终稿要有国内设计院提供资质出报审方案图纸。

  改造方案的讨论要围绕，首先确定改造范围是整体改造还是局部装修改造，要不要对原建筑结构部分做调整。如大堂、中庭、餐厅、前台等位置。一般这些位置都与前台和大堂相连接，有不可分隔的区域位置。

  装修改造方案涉及结构变化（如层高、外墙、地下室），在下步的报建工作中，就需要从规划土地局窗口开始做申报，得到规划部门批复的结论就是改建，这样报建过程就与新建项目相同。

  不对原房屋建筑结构进行调整，只是内部装饰装修，报建就可从建交委报建受理窗口开始。

  报建是依据《城市规划法》第三十二条之规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主任部门提出申请，由城市规划行政主任部门依据城市规划提出的规划设计的基本要求，核发建设工程规划许可证，建筑设计企业或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”

  报建一般由酒店成立项目部或酒店工程部负责，本文以上海市某知名五星级酒店（始建于上世纪80年代）装修改造项目为例，本项目的装修改造需要改变原裙楼建筑结构。

  报建开始的第一个审批内容是文件规定中的设计的基本要求，这一步报建只是报建的开始，最好先与规土局做沟通，明确在新建或改造项目中可实施的内容。如道路退红线、规划红线、建筑屋高度、轨道交通保护、市政设施情况等。新建项目第一步是选址意见书和土地招拍挂中标书。

  酒店装潢改造投资项目备案的全称是企业投资项目备案制，是根据国务院2004发布的决定，对公司不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，项目无论规模大小，均改为备案制。装修改造项目是在市所辖的行政管理区发改委投资备案。

  备案制依据《中华人民共和国国家发展和改革委员会令》（第19号）和《中华人民共和国国家发展和改革委员会令》（第22号）文件规定进行备案管理。

  项目备案方法：通过投资项目在线审批监管平台上海分平台（以下简称在线平台）办理。

  具体操作方法是：登录网络前需办理本单位的“法人一证通”（一个U盾一样的U盘）。该一证通是企业法人网上身份统一认证，是企业在以后经营管理中需要办理质监、工商、税务、社保等各主要政府部门的业务管理编码，它便于在业务办理中各系统识别法人身份。同时，对接上海诚信，为法人单位提供信用服务。

  备案申请登录网址：进入备案网站后，可以下载上海市固定资产投资项目管理信息系统客户端使用说明，按照说明要求完成每一步的内容。即可开始正式的备案表格填写。

  项目情况：申报项目情况中要对项目总投资构成建安费、设备购置费、其他建设费、预备费、铺底流动资金由投资咨询公司出具一份完整的分析报告。要对资产金额来源，建设规模进行文字说明。

  填表中要对项目原能耗和项目达纲后的能耗进行填写。项目能耗情况由能评单位编制能评报告表。在能耗评估报告没有完成之前，可以参照酒店运行年平均能耗填写改造前的能耗指标，改造达标后的能耗指标能够直接进行预估。

  酒店项目经过节能评估后在年综合能源消费量(增量)1000吨标准煤以下且年电力消费量(量)500万千瓦时以下，不再单独进行节能审查。节能评估报告表审查完成后发改委备案即可。

  完成网上申报后尽快将纸质申请材料寄送至区发展和改革委员会进行办理。如在5个工作日内未送达纸质申请材料，此网上的统一审批编码将自动作废。获取备案登记表。

  在备案完成后即可到规划窗口进行规划审批，同时开展初步方案设计招标和抗震检测（新建项目为勘察）单位招标。

  在此温馨提示，如方案设计在国外，落地设计企业一定要选在项目本地的设计院，同时便于沟通和协商，这样能节省近1/2的时间。

  规划窗口报审，需要出示上海市建设工程规划设计的具体方案申请表、建设项目承诺书、1:500建筑规划设计方案、总平面图、1:500地形图（市测绘院）、说明:地形图在市测绘院办公大厅办理，需要带企业营业执照、申请人身份证复印件、申请表，地形图免费。建筑设计的具体方案图（含平、立、剖面）及设计说明文本、可行性报告批准文件、备案表、房产证、营业执照（三证合一）等文件。

  窗口受理后，经区规划和土地管理局规划科对提交的建筑规划设计方案图（含平、立、剖面）及设计说明文本、可行性报告批准文件进行审核，审批通过后发给《建设工程规划设计要求通知单》，在此批复文件中得到一个项目编号。

  方案规划审核的重点是：建筑改造内容、建筑高度、建筑面积、道路红线、规划红线、产证边线。

  审核后取得《项目设计的具体方案审批前的咨询审核意见》。该意见由规划科主导完成，主要的内容包括：改造工程名称、面积及其他规划设计要求等。该咨询意见是一个定向性的文件，要反复与规土部门进行讨论。

  初步方案设计审批部门是区土地规划管理局建管科，主要是对设计的具体方案的确认，关键点是：规划红线、道路红线、用地红线（产证边线），是否增加建筑面积或改变容积率和绿化率。是否是历史保护建筑、优秀历史建筑、轨道交通保护范围等。

  评审专家组成是在市专家库随机抽取五位以上的专家，事先最好与专家进行当面沟通，把建设单位的意图和要求当面陈述清楚，为专家论证会争取一些正面的方案修改意见，提前让设计院修改好图纸。

  改造方案设计完成后需要对设计的具体方案并联征询绿化、交通、环保、卫生、消防等行政主管部门意见，这几个部门的意见征询可以同步进行。

  建设工程设计的具体方案并联审批意见征询：一般意见征询有平台征询和自行征询两种办法。最好与规土局事先协商，每种办法都有他的优劣势。

  平台征询是由规土局邀请方案审批部门，约定一个时间在一起以会议形式进行意见的反馈，这样的优点是意见征询统一，不需要到每个审批部门都去跑路，缺点是这么多部门难已有一个时间集中在一起。自行征询时间上就比较随意，建筑设计企业带着由规土局出具的方案征询意见单到各部门的窗口和办公室去征询，基本上每个部门审批时间在20个工作日左右。

  建设工程设计的具体方案并联审批意见征询完成后，建设工程总平面图（白图）需要进行张贴公示。公示日期为20工作日，公示结束即可取得规划部门审批同意《装修改造设计的具体方案》决定书，此项工作大约需要半年的时间。

  取得《装修改造设计方案》决定书后，在区建交委报建窗口进行建设项目报建。登录上海市住房和城乡建设管理委员会门户网站网址：填写电子报表内容，该报建表填写的内容有以下步骤：法人一证通、酒店基本信息、委托书等。

  1. 交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的《装修改造设计方案》决定书等其他有关文件的行为。

  4. 建筑设计企业“开立单位银行结算帐户申请书”或“开户许可证”证明材料等。

  网上报建成功后，得到项目报建编号和打印报建表、报建办结告知单。在该告知单上会明确需要办理的事项及办理受理部门及联系电话。

  装修设计的具体方案批复后即可进行总体设计文件编制。总体设计文件包括：总则、设计说明、总平面、建筑、结构、建筑电气、给水排水、采暖通风与空气调节、热能动力、专项审查和专项技术评审报告等10项内容。

  总体文件阶段需要编制消防专篇、抗震专篇。地下室面积超过2000平方米需要编制防汛专篇，新建酒店需要编制节能专篇。

  编制集中空调通风系统设计卫生学环境报告书，装修改造工程改建项目环境影响报告表，玻璃幕墙结构性安全评估报告，玻璃幕墙环境影响分析与评估报告，轨道交通保护范围内需要编制交通影响评价报告等。

  设计深度不要达到施工图的阶段,这点外地设计院很难理解。具体方法和内容见设计篇。

  取得报建表和规划方案批复后，就要与区建设工程设计文件审查窗口联系和协调，确定需要在区还是在市审查中心办理。

  总体设计文件征询可以由审查单位协调组织，以会议方式进行。每次的会议场地等由建设单位选定。优点是少跑路，缺点是难组织，人员难以到齐，没有到齐的部门还是要单独进行意见征询。

  另一种方法是自行征询，由建设单位下载总体设计文件意见征询单，填写总体文件征询内容到每个部门进行意见征询。

  这是一个漫长的过程，在规划方案批复后就要与总体文件审批部门联系，确认有必要进行总体设计文件征询的部门。

  一般来讲，如果不属于优秀历史建筑保护和轨道交通保护范围，即可在区建交委进行总体设计文件的审查。如果是属于保护范围内就要在市建筑总体设计文件审查事务中心完成总体设计文件的审核。

  第一种情况在区建交委完成的，只需要在区规划、消防、卫生、环保、绿化、交通、市抗震办、市气象局完成总体文件意见征询。

  第二种情况需要在市审查中心完成的，需要在区规划、消防、卫生、环保、绿化、民防、市交通、市抗震办、市气象、市交警、市水务等部门完成总体设计文件意见征询。

  总体设计文件意见征询阶段最难完成的是：消防总体设计、抗震总体设计、交通总体设计。

  在改建项目中老建筑物基本很难满足现行规范要求。在无法满足现行规范要求的情况下，唯一的途径就是开专家论证会，由专家们来支招解决。

  以上意见征询完成后，填写“市建设单位自行完成总体设计文件征询项目信息表”和

  “承诺书”加盖公章后，到市审查中心窗口进行提交，3个工作日后即可得到批复。

  总体设计文件从编制到完成时间大约需要360天左右。用本地设计院可能缩短时间也要在180天左右。

  在取得总体设计文件审查通过后，即可进行监理和施工总包的招标工作。招标细节见招标方案。

  施工图审查单位选取在市城乡和建设交通管理委员会网站进行，由市设计文件审查事务管理中心负责办理。

  首先在网上填写建设单位网上抽取选定审图公司密码申请表，审查中心在接到申请后1个工作日内抽取审图公司并向申请单位发送信息。

  数字化审图是由设计单位和建设单位分别下载审图客户终端网页，即可跟踪审图进展和结果。具体操作方法见设计篇。

  审图前，建设单位要将所有的区规划、消防、卫生、环保、绿化、民防、市交通、市抗震办、市气象、市交警、市水务等部门总体设计文件意见征询单，总体设计文件审查信息表提交给审图公司，方可开展审图工作。

  审图完成后审图公司要向市建设工程审查事务管理中心备案，备案中一定在工程类型选项中要明确，装修改建工程项目选项应为房屋建筑类，不然的话在下步办理施工许可证就会出现问题，一周无法填写开工申请表。备案完成后可出具审图合格证书。

  这项工作需要一定的准备时间，需要准备，首先登录市规划土地管理局网站：网上办事系统选表《工程规划许可证》填写并打印完成后，到窗口进行提交。

  所需的资料包括：网上打印的《工程规划许可证》申请表、承诺书，项目备案表，1：500地形图（测绘院提供，红笔标注建筑边线），审图后的施工图（总平面图加盖审图章）2套，房产证复印件，分层面积表，绿化布置蓝图（加盖绿化审核公章），规划方案批复（复印件），总体设计文件审查意见表（复印件），审图合格证，环保、卫生、绿化、交通征询意见，1:500总平面白图（2份）及jpg格式的图片文件光盘2张，施工图CAD格式光盘2张。

  以上资料为全部的报送资料。除标明复印件的外其余全部为原件，资料窗口预审合格后，得到带有项目编号和收件编号的回执单一份，审查日期为20个工作日。

  此处审查难点和要点：此处提交的施工蓝图，图纸深度为施工图，但在审查过程中，要以方案图纸为标准，这样需要多次的修改图纸才能合格，具体要求见设计篇。

  取得建设工程规划许可证后，即可进行施工开工许可证的办理程序。在办理此项工作前需要施工监理和施工总包招标完毕，合同已在招标办备案方可进行此项工作。

  建设单位已按合同支付款项，施工总包单位进场并已缴纳工伤保险。建设单位、监理单位、总包单位已签订“法人代表授权书”和“工程质量终身责任承诺书”。建设单位和总包单位已签订“施工场地已经基本具备施工条件的承诺书”，建设单位已签订“建设资金已落实及无拖欠工程款承若书”。

  登录上海市住房和城乡建设管理委员会门户网站网址：填写申请表内容，打开网页后点击“建设管理”“建设工程施工许可”“网上申请”将法人一证通插入USB口，填入道路密码。进入页面后总共4页内容需要填写，第一页内容为基础信息，一定要注意这些内容的填写都要以规划许可证里面的内容一致。第二页上传房产证（彩色扫描件，全套），规划许可证（彩色扫描件，全套），以上内容的承诺书，其他项内容为办理许可证代理人的介绍信。第三页“BIM采集系统”，说明一下是否采用该系统。第四页工程类型，选第一项内容，然后再按照规划许可证内容编辑一次。点击提交，选打印即可。

  注意首先是要缴纳了工伤保险才能网上填报。网上完成后即到区建交委施工许可证办理窗验，接收后在一周左右即可通知下步的工作。

  在区安全质量监督站进行提前咨询，在提交施工许可证申请后，即可开展此项工作。同时必须先期缴纳垃圾处理费用，由总包单位组织，建设工程安全质量监督站主持在建筑设计企业现场召开质量安全检查监督会议，检查合格后大约在10天即可取得施工许可证。